Por Daniel González
Si te encuentras en búsqueda de una propiedad, seguramente te has encontrado publicaciones de propiedades con buenas ubicaciones y a precios bastante atractivos, normalmente con un valor de un 30% hasta un 70% menos del precio real.
¿Pero realmente este tipo de operaciones son tan buenas como parecen? La respuesta dependerá mucho de tu perfil como inversionista, si lo que estas buscando es una propiedad para poder habitarla de inmediato podría no ser la mejor opción, ya que en este tipo de operaciones podrías tardar de 5 meses hasta un año en escriturar en el mejor de los casos, dependiendo de la situación legal de cada inmueble.
Tipos de Remate
Remates Judiciales: Ventas de Bienes Inmuebles que se llevan a cabo en los juzgados respecto a deudas no cumplidas, mediante subastas públicas, ante los jueces como autoridad.
Remates Bancarios:
Por cesiones de derecho litigiosos y crédito, es importante que sepas que en este tipo de operaciones lo que te encuentras comprando es el crédito que existe a su favor, con la garantía hipotecaria y el juicio en contra del deudor (no estas comprando la propiedad).
Cesiones de derecho adjudicatorio: Se refieren a estos inmuebles que ya fueron subastados o adjudicados y aún no se realiza la escritura, aquí lo que estas comprando es el derecho que tiene el banco para escriturar la propiedad legalmente, y tendrás que formalizarlo ante notario público, y solo queda pendiente la toma de posesión. De compra-venta, esta sería la penúltima etapa “la escrituración” aquí el banco ya es dueño y solo queda pendiente la posesión (para que opere tendrá que ser ante notario público quién dará testimonio de lo sucedido en el remate).
“Impuestos” Ten en cuenta que al adquirir una propiedad en remate, para el tema de impuestos ante la autoridad, tendrás que pagar el ISR sobre la utilidad, así que mientras más barato te encuentres comprando sobre el valor del avalúo, más pagarás de impuestos porque tu utilidad esta siendo mayor.
¿Cómo se pagan los remates? Normalmente los pagos de remates judiciales se pagan a Banco del Bienestar (antes BANSEFI) y en remates bancarios tendrás que realizar el pago a la institución que haya otorgado el crédito
¿Y entonces me conviene o no un Remate Inmobiliario?
Ésta es la parte interesante y que tendrás que evaluar según tus necesidades te comparto algunos puntos importantes para que puedas tomar la mejor decisión.
- Toma en cuenta el pago de impuestos, como lo mencionamos anteriormente al tener mayor utilidad sobre el avalúo, el pago de impuestos puede ser considerable.
- Al ser propiedades que se encuentran en un proceso legal, no podrás pasar a conocerlas y no sabrás las condiciones en las que se encuentra, y si tienes que hacer remodelaciones impactará en tu utilidad.
- Honorarios de contadores y abogados: Gastos de copias y diligencias además del cálculo de intereses al rematar, que lo hará un contador autorizado por el tribunal, gastos de certificado de gravámenes
- Al ser propiedades de remate, en muchas ocasiones hay que hacer un desalojo de las personas que habitan la propiedad, y que genera gastos ya que tendrá que acudir la autoridad correspondiente.
- Se tendrán que cubrir los adeudos que pudieran existir de agua, predial y otros servicios.
- Tiempo, como lo comentamos es un proceso que tarda así que mas vale que tengas paciencia
- Planificación de gastos, ya que tendrás que tener siempre disponible los recursos en cuanto el juez llame para hacer los pagos correspondientes
- Gastos de escrituración, que pueden variar entre un 6% y 8% del valor del avalúo
- Debes tener en cuenta todos estos puntos y no solo el precio de venta, trata de conocer los precios de la zona y realiza bien tus cálculos e investigación del inmueble.
Si tomando en cuenta todos estos aspectos decides seguir adelante, procura tener un buen equipo de abogados, conocer lo mejor posible el expediente, pagos únicamente directo a bancos o autoridades, firma de documentos ante autoridades judiciales o notario público, siempre a tu nombre.
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